Praha má plán, jak zkrotit sdílení bytů

Počet pronájmů nabízených službou Airbnb se mezi roky 2016 a 2018 ztrojnásobil, přičemž 80 procent nabídky tvoří pronájem celých bytů. Výsledkem je nárůst hluku, zhoršení života pro místní obyvatele a prudký růst cen realit a nájmů. I k tomu dospěl deník Metro v exkluzivním materiálu, který svými daty a analýzami podpořila poradenská společnost Deloitte a projekt Česko v datech.

Primátor Zdeněk Hřib v aktuálním rozhovoru pro britský list The Observcer upozornil, že současná situace je daleko od původní myšlenky sdílené ekonomiky, jíž bylo nechat turisty bydlet u vás doma, připravit jim snídani a říct něco zajímavého o městě. „Je to pouze rozptýlený hotel, kde zneužíváte pohodlí ostatních občanů města, místních obyvatel, a snažíte se vydělat na jejich úkor,“ řekl Hřib. A dodal, že nejlepším způsobem by bylo regulovat Airbnb tak, aby byla zachována původní myšlenka sdílené ekonomiky. To znamená, že by byl stále možný pronájem pokoje v domě. Nebylo by však možné pronajmout celý byt, pokud není obydlen, nebo pronajímat ho po celý rok.

Česká realita roku 2020 je od Hřibových idejí odlišná. Pojďme se podívat, jak v tuzemsku bují kontroverzní služba Airbnb.

Ceny stále rostou
„Nabídka ubytování spadajících pod Airbnb se k 29. listopadu 2019 dostala nad 14 tisíc pokojů, apartmánů nebo domů,“ zjistili analytici z Česko v datech. Pro dlouhodobé bydlení je však bytová situace v Praze nedostačující, a to i přes snahu města o výstavbu nových prostor.

Vadí vám Airbnb? 63 Tolika procentům hlasujících ve facebookové anketě deníku Metro nevadí služba Airbnb. Do hlasování se zapojilo 301 respondentů.

„Mezi prvním a třetím čtvrtletím loňského roku byla v hlavním městě zahájena stavba 4892 nových bytů, což je rekordní 81,3procentní nárůst oproti stejnému období v roce 2018. Stoupl i počet dokončených bytů, a to o 5,1 procenta, v Praze se tak podařilo dostavět 4331 nových bytů,“ podotýká Miroslav Linhart z Deloitte. A konstatuje, že nabídka bytů nedokáže zájemce o bydlení v Praze pojmout, i proto ceny ubytování neustále rostou.

Pravidla a omezení
Hostitelé v síti Airbnb nemusí odvádět stejné poplatky jako například tradiční hoteliéři a mohou svým hostům často nabízet bezkonkurenční ceny. To nejen vytváří nerovné podmínky pro ostatní pronajímatele, ale zároveň to do Prahy láká zahraniční turisty, kteří sem míří za levným alkoholem a ubytováním. „Pražané si na neukázněné turisty často stěžují kvůli rušení nočního klidu a obecnému nepořádku, který uživatelé krátkodobého ubytování v centru města vytváří,“ uvádí Petr Městecký ze spolku Snesitelné bydlení v centru Prahy. Ačkoliv se mnohá evropská města snaží soukromé ubytovací služby různými způsoby omezovat, v české metropoli zatím zásadnější regulace nejsou. Chystá se na ně až výše zmíněná iniciativě pražského primátora.

Řešení v jiných metropolích
Nejpřísněji se ke krátkodobým pronájmům v minulosti postavil Berlín, který je v roce 2016 a zakázal úplně. Dva roky na to však službu znovu povolil, tentokrát však se zpřísněnými podmínkami. Pokud nabízí majitelé v síti jediný byt, mohou jej pronajímat po neomezenou dobu. Pokud však nabízí dvě a více ubytování, je maximální možná doba zkrácena na 90 dní. Pronajímatelé navíc musí získat souhlas od sousedů, který je nutné vždy po půlroční neaktivitě v pronajímání obnovit. Pokud majitelé některé z pravidel poruší, mohou se vystavit pokutě, která se může vyšplhat až do výše 500 tisíc eur.

Zpřísňující se pravidla fungují i v Amsterdamu, ve Frankfurtu nad Mohanem a Barceloně. Tam si pronajímatelé pro tento druh podnikání musí vyžádat licenci od města. Úpravy místních pravidel se netýkají pouze nejznámějšího Airbnb, ale i dalších platforem, jako je například HomeAway nebo v Česku oblíbený Booking, který v Praze nabízí přes 3753 míst k ubytování. Některé z lokalit na Bookingu se mohou překrývat s těmi, které nabízí i Airbnb.

„Celkově na dynamický vzestup ubytování typu Airbnb nejsou legislativní podmínky v ČR připraveny tak, aby směřovaly tento nový segment správným směrem. Cestou mohou být nejen jasně daná pravidla, za kterých může P2P ubytování fungovat, ale i nová nabídka na straně hotelových kapacit, jež by absorbovala část rostoucí turistické poptávky,“ říká Linhart z Deloitte.

„Jednotlivci“ nabízejí desítky bytů
Ubytovací platformy vznikly jako jednoduchá možnost přivýdělku pro osoby s volným pokojem v bytě. V současnosti se však situace zásadním způsobem proměnila. Namísto plejády různých jednotlivců, kteří se nabízením ubytování zabývají ve svém volnu, se o téměř 50,5 procenta nabízeného ubytování v Praze stará pouze 8 procent největších pronajímatelů. „Třetina největších hostitelů pak nabízí 86,6 procenta všech ubytování na Airbnb v Praze a 50 procent poskytovatelů ubytování se podílí na 93,7 procenta všech lokací,“ uvádí Česko v datech.

V praxi to znamená že se podle dat z listopadu 2019 například o 107 bytů stará účet s názvem Prague For You, 103 spravuje dvojice Alex a Kate a 90 z nich patří dalšímu Alexovi a Tanye. Je však zároveň možné, že mohou na ubytovací platformě existovat i některé menší profily, které jsou ve skutečnosti součástí většího účtu zahrnujícího několik desítek bytů.

Nejdražší apartmány má pražská osmička
Největší množství ubytování, v soukromých bytech a apartmánech, nabízí hostitelé zaštítění značkou Airbnb v centru metropole na Praze 1. Zde si zájemci mohou vybírat z více než 3300 nabídek, což je téměř dvojnásobek nabídek z Prahy 2, která se v počtu tohoto druhu ubytování nachází na druhém místě.

Praha 1 vede i v ostatních kategoriích kromě pronájmu soukromých pokojů, kde ji těsně převyšuje Praha 2. „V cenách apartmánů však historické centrum města nevede a s průměrnou cenou 4529 korun za noc je až za Prahou 8, kde za jednu strávenou noc zaplatíte průměrně 5705 korun. Nejlevněji vychází ubytování v apartmánech v Řepích na Praze 17, kde jedna noc průměrně vychází na 1253 korun,“ uvádí Česko v datech.

Z hlediska nejdražších průměrných cen hotelů „vede“ Praha 10 a části k ní připojené. Podle dat, které poskytuje sám Airbnb, zde jednodenní pobyt vyjde průměrně na 15 037 korun. Na druhou stranu má desítka na Airbnb pouze devět hotelových nabídek, kdežto Praha 1, jež s 8795 korunami za noc zaujímá druhé místo v žebříčku nejdražších hotelů v Praze, poskytuje 255 nabídek.

Sdílené pokoje
Co se týče sdílených pokojů, pohybuje se cena za jednu noc ve většině případů pod tisícem korun, který převyšuje pouze Praha 10 a Praha 7. Zatímco ve Vršovicích, Malešicích, Strašnicích a dalších oblastech spadajících pod Prahu 10 průměrná cena ubytování ve sdílených pokojích převyšuje tisícikorunu pouze o 93 korun, v Holešovicích je rozdíl znatelnější. Jednodenní ubytování ve sdíleném pokoji na Praze 7 totiž vyjde na 6232 Korun. Vysoká průměrná cena na Praze 7 je však do velké míry způsobena malým počtem nabídek v této kategorii. Sdílených pokojů je v této čtvrti podle Airbnb pouze devět.

Neškodný přivýdělek i tvrdý byznys
Zatímco počet ubytování na platformě Airbnb vzrostl podle studie společnosti Deloitte za poslední dva roky o 34,1 procenta, počet postelí v pražských hotelích se rozšířil o pouhých 1,4 procenta. Přesto se však na portálu nabízejícím krátkodobé ubytování stále častěji objevují i nabídky hotelových pokojů, a to i přesto, že platforma původně vznikla za účelem nabízení ubytování pronájmem volného pokoje ve svém domě.

Celé byty a hotelové pokoje převyšují nabídku sdílených a soukromých pokojů téměř 4,5krát. Oproti více než 11,5 tisíce nabídek hotelů a soukromých bytů jsou na Airbnb pouze necelé 2,6 tisíce sdílených a soukromých pokojů. Pouze 37,7 procenta hostitelů na Praze 1 nabízí tři a méně ubytovacích prostor a 50procentní hranici nepřesahují ani Prahy 2 a 16. V okrajových částech města je situace více nakloněna menším pronajímatelům, ale v centru ukazují výsledky jasnou převahu majitelů čtyř a více bytů.

Pro versus proti Proti. Dodržujme zákony Petr Městecký ze spolku Snesitelné bydlení v centru Prahy doufá, že Česko ještě není banánová republika. Jaké zhoubné dopady má provozování služby Airbnb?  Za nejhorší považuji ztrátu domova, bezpečí, klidu a práva na nerušené bydlení. Snadno se stanete občanem druhé kategorie, jehož práva jsou soustavně omezována a poškozována. U těch, kteří na tomto nelegálním byznysu vydělávají, by se to dalo pochopit, u těch ostatních – představitelů konkrétních městských částí, magistrátu, ministerstva pro místní rozvoj (MMR) – je to s velkým podivem. Jaké kroky navrhujete? Jak by měl konat stát? Řešení je velmi jednoduché. Stačí dodržovat a vymáhat v České republice platné zákony! Není pravda – jak třeba hloupě tvrdí MMR – že nový občanský zákoník umožňuje užívat byt i jinak než pouze k bydlení, tedy že si mohu v bytě zřídit kovárnu, zoo či hotelový pokoj neboli provozovnu ubytovacích služeb. Tu je proto možné dle zákonů zřídit pouze ve stavbě ubytovacího zařízení. K tomuto závěru dochází ve svém čerstvém materiálu z prosince 2019 i kancelář veřejného ochránce práv. Když to shrnu, poplatky nic nevyřeší, regulace je problematická a hlavně, veškeré podobné věci se snaží problém skrytě legalizovat. V Praze dle střízlivých odhadů zmizelo z trhu bydlení zhruba 15 000 bytů, tedy bydlení pro zhruba 40 000 Pražanů. Po čtyřech letech snahy o řešení problému ale mohu konstatovat, že situaci téměř nikdo vyřešit nechce. Uvedete příklady ze světa, které nás při řešení Airbnb mohou inspirovat? Ve Francii, zjednodušeně řečeno, pokud chcete byt používat jako „hotelový pokoj“, musíte nejprve na trh bydlení umístit stejně velký byt (vzniklý přestavbou nebytového prostoru či nově postavený), aby nedošlo k úbytku bytů. xxx Pro. Domluva místo represe Zuzana Benešová je zakladatelka společnosti Seven Keys, která poskytuje služby pro krátkodobé pronájmy. Aktuálně spravuje 68 apartmánů v centru Prahy. Hostitelé Airbnb neodvádějí stejné poplatky jako hoteliéři. Co uvedete k tomuto argumentu odpůrců Airbnb? Od tohoto ledna platí hostitelé Airbnb stejný poplatek jako hotely, tedy 21 korun na osobu a den. Problémem jsou ale pronajímatelé – amatéři, kteří nedodržují zákony. Přitom to, zda lidé poplatky platí, si mohou české úřady dohledat. V minulosti již proběhly kontroly z finančního úřadu, zda pronajímatelé platí daně, což je naprosto v pořádku. Měly by se nyní zaměřit na to, jestli hostitelé platí i ubytovací poplatek. Příjem z turistických poplatků by tak výrazně vzrostl.  Jaké řešení navrhujete?  Úplně nejjednodušší by byla domluva mezi Airbnb a příslušným městem, jak k tomu došlo už na více než 400 místech po celém světě. Začátkem roku kupříkladu Airbnb podepsal první partnerství v oblasti výběru turistických daní ve střední a východní Evropě s městem Vilnius v Litvě. Bohužel toto se nepodařilo u nás, když Airbnb s Prahou jednal o automatizovaném vybírání poplatků přímo od hostů, nicméně Praha tuto možnost před třemi týdny zamítla.  Jak vidíte budoucnost Airbnb? Jakým způsobem  se pravděpodobně promění? Snaha nějakým způsobem fenomén Airbnb potlačovat či dokonce zakazovat je kontraproduktivní. V mnoha městech se osvědčila místo nesmyslných regulací spíše spolupráce s ubytovacími platformami. Kromě zmiňované automatizace výběru poplatků a lepší kontroly dodržování platných zákonů vidím i velký potenciál ve zvýšení zodpovědnosti hostitelů a tím i ve zlepšení vztahů se sousedy.