Pronajímání bytu s sebou nese řadu rizik, která je nutné dopředu zvážit a ošetřit. Správná příprava bytu, stanovení optimální ceny, efektivní inzerce a pečlivý výběr nájemníků mohou pomoci rizika minimalizovat. Je důležité si také být vědom právních omezení, vyžadovat kauci, převést energie na nájemníky a mít pojištění. I přesto se mohou vyskytnout problémy, které je nutné v krajním případě řešit soudní cestou.
Příprava bytu na pronájem
Dříve, než byt k pronájmu nabídnete, je důležité jej správně připravit. Především si ujasněte, zda budete byt pronajímat jako vybavený, či nevybavený. Od toho se totiž odvíjí cílová skupina nájemníků.
Například lidé, kteří se stěhují do většího bytu, často mají vlastní nábytek. Naproti tomu lidé, kteří jsou na startu nějaké své nové životní etapy, třeba po rozvodu nebo uprchlíci, mohou preferovat byty vybavené, protože často své vlastní vybavení nemají. Statistiky ukazují, že nájemníci, kteří si přinášejí vlastní vybavení, se v bytě chovají lépe a zůstávají déle. Důvodem je pocit většího vlastního prostoru a pohodlí.
Před pronájmem by měl být byt vždy uklizený a ideálně vybílený. Kuchyňská linka se sporákem nebo varnou deskou a troubou a samozřejmě sociální zařízení by měly být standardem. Všechno vybavení musí být pochopitelně plně funkční. Stěna pokreslená pastelkou po výtvarných pokusech dětí předchozího nájemníka, okno, které po otevření vypadne z pantů a kapající kohoutek v koupelně pronajímateli dobrou vizitku neudělá.
Stanovení správné ceny
Kolik si za pronájem říct? Stanovení správné ceny za byt je klíčové. Je-li příliš nízká, ozve se velké množství zájemců a vy budete mít problém vybrat toho nejlepšího. Je-li příliš vysoká, je zájem naopak malý a paradoxně se budou ozývat zoufalí lidé ve finančních problémech nebo nájemník brzy odejde, protože najde levnější byt o dva bloky dál.
Nejlepší je stanovit cenu, která odpovídá běžné ceně v dané lokalitě a zohledňuje stav a vybavení bytu. Nechte si poradit od profesionála, který se na trhu s byty orientuje a má zkušenosti. Zvolit můžete třeba realitního makléře, nebo odborníky ze společnosti Perfektní nájemník.
Anebo si sami projděte inzertní servery a prozkoumejte je očima toho, kdo bydlení hledá. Zadejte si vaši lokalitu a podobnou velikost, stáří a vybavení bytu. Za kolik se pronajímá?
Efektivní inzerce bytu
Kdybych měl v kapse poslední dolar, utratil bych ho za reklamu, říkal prý průmyslník Henry Ford. I v případě pronajímání bytu je správná inzerce základem úspěchu.
Představte si dva pronajímatele. Paní Marie a pan Oskar mají byty v témže domě, nad sebou. Stejná dispozice, stejné stáří, stejná lokalita. Paní Marie ráda čte časopisy a weby o bydlení a její vášní je focení. A tak stráví víkend důkladným úklidem bytu. Sem postaví vázu s umělými květinami, tady naaranžuje ručníky, kávový servis nebo jen tak položí klíče. A fotí a fotí a fotí. V téže chvíli pan Oskar s nejvyšším sebezapřením ve svém bytě halabala zamete, vytáhne mobil, v každé místnosti cvakne jeden snímek ode dveří a jde pryč. Večer oba vypustí do světa své inzeráty. Paní Marie píše zevrubný popis a přidává deset krásných fotek plus plánek bytu i s rozměry a vše umisťuje na specializovaných realitních serverech. Pan Oskar napíše tři věty, přidá čtyři nekvalitní fotky a to vše hodí na stránky s bezplatnou inzercí a do skupin na sociálních sítích. Kdo z nich bude mít ve svém bytě lepšího nájemníka?
Bezplatná inzerce, například na Bazoši, často k úspěchu nevede, protože solidní nájemníci hledají nabídky na specializovaných realitních serverech jako Sreality, iDnes reality nebo Realitymix.
Fotky bytu hrají u člověka, který hledá bydlení, zásadní roli. Proto by měly navodit pocit „tenhle byt chci!“ Měly by tedy být kvalitní a odpovídat skutečnému stavu bytu.
Proč ale při pronájmu nezvolit služby realitní kanceláře? Většina z nich si dnes už bere provizi od nájemníků, nikoli od pronajímatele. Přenechat vyhledání nájemníka realitní kanceláři může ušetřit čas a zajistit solidního nájemníka.
Výběr nájemníků
Výběr správného nájemníka je klíčový. Je důležité stanovit si kritéria, koho v bytě chcete. Pozor na lidi s exekucí nebo insolvencí. Přemýšlejte také nad počtem osob, které budou ve vašem bytě bydlet.
Co se týče cizinců, zkušenosti ukazují, že je lepší pronajímat byty párům nebo rodinám než skupinám spolupracovníků. Ubytovat skupinu spolupracovníků téměř vždy znamená, že váš byt bude opotřebený víc, než se vám bude líbit.
Právní omezení a upozornění
Nechcete, aby se ve vašem pronajímaném bytě kouřilo nebo aby tu noví obyvatelé měli psa? Bohužel, máte smůlu. Anebo ne?[UsW3]
Majitel nemůže nájemníkům zakázat v bytě kouřit, zřídit si tu trvalé bydliště nebo chovat domácí mazlíčky. I když toto může být uvedeno v nájemní smlouvě, podle Občanského zákoníku to nebude platit. Ale ve smlouvě podnájemní už taková omezení stanovit lze.
Pozor také, pokud chcete pronajmout byt družstevní. V takovém případě je nutný souhlas družstva s podnájmem.
Kauce – chtít, či nechtít?
Kauce by při pronajímání bytu měla být vyžadována vždy. Její obvyklá výše se rovná jednomu až třem nájmům. Optimální je tedy kauce ve výši dvou nájmů.
A proč ji chtít? Kauce pomáhá nejen pokrýt případné škody, ale také selektovat zájemce.
Důležité také je mít ve smlouvě ošetřeno, jak bude kauce úročena.
Energie a platby spojené s bytem
Určitě jste už slyšeli spoustu historek o tom, jak po nájemníkovi zůstal obří dluh za elektřinu, vypařil se jak pára nad hrncem a majitel bytu musel všechno zaplatit ze svého. Je to smutné, ale je to chyba pronajímatele.
Elektřinu a plyn je vždy rozumné převést na nájemníky. Energetické společnosti si s neplatiči poradí přeci jen líp než pronajímatel bytu.
Dále jsou tu platby, které se platí družstvu nebo SVJ. Ty už na nájemníky převést nejdou. Nájemník je tedy platí zálohově majiteli bytu. Většinou jde o topení, vodu, elektřinu společných prostor, úklid, výtah a podobně. Tyto platby se pak jednou ročně vyúčtují a pronajímatel buď nájemníkům vrací přeplatek, nebo požaduje nedoplatek.
Pozor: platby jako je fond oprav nebo účetnictví SVJ nájemník neplatí! Řada majitelů po nájemnících požaduje platit fond oprav, ale pokud se nájemník obrátí na soud, má nárok získat tyto peníze zpět.
Při předání bytu je nutné vyhotovit předávací protokol, kde bude uvedený stav všech měřidel a počet předaných klíčů.
Investuje nájemník do vašeho bytu?
Podle legislativy může nájemník do běžné údržby bytu investovat částku do 100 korun za metr čtvereční. Pokud tedy pronajímáte byt o rozloze 60 m2, můžou náklady vašeho nájemníka na údržbu dosáhnout až šesti tisíc korun, které hradí ze svého. Typicky jde o výměnu žárovky, opravu či výměnu kapajícího kohoutku nebo protékající toaletu.
Pokud se v bytě porouchá zařízení, které není ve smlouvě uvedeno jako „na dožití“, může nájemník požadovat jeho výměnu po majiteli. Obvykle se jedná především o varnou desku, digestoř, troubu, sprchový kout, ale v případě vybavených bytů třeba i o pračku, myčku nebo nábytek. Na poškození se ovšem toto pravidlo nevztahuje!
Co když neplatí a ničí?
Neplacení nájmu je častým problémem. V takovém případě může pronajímatel použít kauci, ale především je nutné vše řešit komunikací s nájemníkem. Pokud komunikace selže, jedinou cestou je výpověď a následné vymáhání, což může být běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem. Soudní vystěhování neplatiče je časově i finančně náročné. Rozhodně ovšem majitel bytu nemůže vyměnit zámek a neplatiče vystěhovat násilím!
Ruku v ruce s neplacením nájmu jde zpravidla poškození bytu. Slušný nájemník vám byt neponičí. Kauce ve výši tří nájmů pak často na pokrytí škod nestačí. V takovém případě nezbývá než opět vymáhat škodu soudně.
Pojištění bytu
Pojištění bytu rozhodně nepodceňujte. Ideální je mít pojištění domácnosti, které bude zahrnovat i pojištění nájemníka.
Kromě toho pronajímatel může vyžadovat, aby nájemník sám měl pojištění odpovědnosti, jakkoli pochopitelně nemá jistotu, že nájemník svoji pojistku řádně platí.
Představujte si peklo a máte šanci na ráj
Pronajímání bytu je odpovědný proces, který vyžaduje pečlivé plánování a být připraven na nejhorší. Jedině tak máte šanci, že ve vašem bytě bude slušný nájemník, na kterého budete rádi vzpomínat.
Odpovědi na časté dotazy ZDE
Strážce streamu
