Pražský trh s činžovními domy vstupuje do roku 2026 v zásadně odlišných podmínkách než před několika lety. Éra levných peněz skončila a investoři jsou dnes výrazně disciplinovanější. Činžovní dům musí obstát jako investiční aktivum - lokalitou, technickým stavem, právní připraveností, kvalitou nájemního cash flow a u většiny investorů především rozvojovým potenciálem. Právě proto se dnes dramaticky rozevírají nůžky mezi domy, které mají jasný investiční plán a jsou prodávány profesionálně, a domy, které se na trhu objevují bez strategie a bez kontroly nad procesem.
Jak se podle vás změnil prodej činžovních domů v Praze?
„Zásadně. Dnes už opravdu nerozhoduje, kdo přijde první s nabídkou. Rozhoduje to, kdo dokáže dům připravit jako investiční projekt - správně popsat jeho potenciál, rizika, budoucí investice a oslovit přesně ty investory, pro které má smysl. Prodej činžovního domu v Praze dnes není realitní transakce, ale investiční proces“ vysvětluje Maria Kopřivová.
TRH SE TŘÍDÍ: SCARCITY PREMIUM A PROČ JE KVALITA VZÁCNÁ
Na trhu je dlouhodobě patrné scarcity premium u kvalitních činžovních domů ve vnitřním městě. „Scarcity premium znamená cenovou přirážku za vzácnost - kvalitních činžovních domů v centru Prahy je málo, zatímco poptávka investorů dlouhodobě převyšuje nabídku. Jen velmi malá část domů se reálně dostane na trh, a právě tato omezená nabídka vytváří tlak na cenu“ vysvětluje Kopřivová. Tento efekt je v Praze ještě zesílen extrémně dlouhými a komplikovanými povolovacími procesy nové bytové výstavby.
Proč dnes developeři a investoři tak často volí činžovní domy místo pozemků?
„Protože čas je v Praze klíčová komodita. Povolit novou výstavbu trvá roky. Koupě stávajícího činžovního domu je oproti tomu výrazně rychlejší cesta. Při správné přípravě lze rekonstrukci zahájit v řádu měsíců. Činžovní dům se tak stává nejrychlejší vstupní branou k developerskému projektu v hotové městské struktuře“ říká Kopřivová.
DEVELOPERSKÁ LOGIKA: REKONSTRUKCE, PARIFIKACE A PRODEJ PO JEDNOTKÁCH
Typickým investičním scénářem většiny investorů a developerů je dnes koupě činžovního domu, jeho kompletní rekonstrukce, technická a právní příprava, následná parifikace a prodej jednotlivých bytových jednotek. Tento model umožňuje zkrátit investiční horizont, lépe řídit kapitál a využít silnou poptávku po městském bydlení. „Proto se kvalitní činžovní domy neoceňují jen podle aktuálního výnosu z nájmu, ale hlavně podle toho, jaký developerský potenciál v sobě nesou“ doplňuje Kopřivová.
Vedle developerů ale existují i dlouhodobí investoři.
„Ano, existuje stabilní skupina investorů, kteří činžovní dům zrekonstruují a drží ho dlouhodobě pro nájemní výnos. U těchto investorů hraje klíčovou roli stabilita cash flow, struktura nájemníků, provozní náklady a dlouhodobá udržitelnost. Rozdílné strategie znamenají, že stejný činžovní dům má pro různé investory různou hodnotu“ vysvětluje Kopřivová.
PROČ VEŘEJNÁ INZERCE ČINŽOVNÍ DŮM POŠKOZUJE
Proč podle vás mnoho majitelů nedosáhne nejlepší ceny?
„Velká chyba je veřejná inzerce činžovního domu. Jakmile se taková nemovitost objeví na realitních portálech, v očích investorů to často působí jako signál, že dům není prodán řízeně, že se nedaří najít kupce a že je prostor tlačit cenu dolů. Veřejná nabídka činžovní dům degraduje a z investičního aktiva se stává ‚problémová‘ nemovitost“ říká Maria Kopřivová.
Další častou chybou je výběr makléře
„Mnoho majitelů má výbornou zkušenost s realitním makléřem, který jim prodal jeden nebo dva byty, a logicky mu svěří i prodej činžovního domu. Jenže prodej bytů a prodej činžovního domu v neveřejné nabídce jsou dvě naprosto odlišné disciplíny. Takový makléř obvykle nemá databázi investorů, nezná jejich investiční strategie a neví, koho a jak oslovit. Dům se tím dostává mimo kontrolovaný prodejní proces“ upozorňuje Kopřivová.
OFF-MARKET PRODEJ JAKO ZÁKLAD ÚSPĚCHU
Prodej činžovního domu v neveřejné nabídce je podle ní zcela samostatná specializace. „Je tu řada makléřů a realitních kanceláří, které tvrdí, že činžovní domy umí prodat a slibují nejvyšší cenu. Ve skutečnosti je to často jen marketing a vidina realitní provize. Skutečný off-market prodej znamená hlubokou znalost investorů, jejich strategií, kapitálu a schopnost vytvořit řízenou soutěž. Výběr specialisty je u takto významné nemovitosti naprosto klíčový“ říká Kopřivová.
PROČ JEDNÁNÍ S JEDNÍM INVESTOREM NEDÁVÁ SMYSL
„Investor má přirozený zájem nakoupit co nejlevněji - to není nic negativního. Problém vzniká ve chvíli, kdy majitel jedná jen s jedním investorem. Pak nevzniká tržní cena, ale cena jedné investiční strategie. V takovém případě se nejedná o prodej činžovního domu, ale o jeho výkup ze strany investora. Nejvyšší cenu vytváří až strukturovaný prodejní proces, kde se potkají různé investiční přístupy“ shrnuje Kopřivová.
DOPORUČENÍ PRO MAJITELE ČINŽOVNÍCH DOMŮ V PRAZE
„Majitel by měl před prodejem znát skutečný investiční potenciál svého domu, mít připravenou dokumentaci, jasné scénáře, a především zvolit specialistu na prodej činžovních domů v neveřejné nabídce. Kombinace odborné přípravy, řízené soutěže investorů a off-market strategie je dnes nejspolehlivější cesta k dosažení nejlepší možné ceny“ uzavírá Maria Kopřivová.
Více informací:
https://www.mariakoprivova.cz/prodej-cinzovniho-domu-v-praze-v-neverejne-nabidce/
https://www.mariakoprivova.cz/cinzovni-domy-v-praze-pozor-na-chyby-ktere-vas-mohou-stat-miliony/
https://www.mariakoprivova.cz/cinzovni-dum-k-rekonstrukci-v-praze-aktualni-poptavky-investoru/
https://www.mariakoprivova.cz/blog/
Real Estate Investment Partner
+420 739 698 393
info@mariakoprivova.cz
www.mariakoprivova.cz
