V on-line světě tak vzniká silný narativ, že vysoký dluh není riziko, ale důkaz chytře zvládnuté strategie. Jenže skutečnost realitního trhu je složitější, než jak ji vykreslují algoritmy sociálních sítí. A právě na to upozorňují i dva odborníci z praxe.
Ptali jsme se finančního poradce Oldřicha Turnera a realitního makléře Jakuba Kalába. Každý z nich se na problematiku dívá z jiné strany, ale v jednom se shodují. Hranice mezi chytrým využitím dluhu a nebezpečným hazardem je v současnosti čím dál tenčí.
Očekávání lidí kvůli sítím
Jakub Kaláb je realitní makléř nové generace.
Když Jakub Kaláb provází zájemce po malém bytě v Praze, často už dopředu tuší, jaké otázky přijdou. Kolik na tom jde vydělat. Jak rychle poroste cena. A hlavně kolik si na to mohou vzít úvěr. „Ten tlak vnímám strašně silně,“ říká realitní makléř, který se stal známým díky svým videím na sociálních sítích. „Příběhy z podcastů a Instagramu se rychle přelévají do očekávání lidí. Vzniká dojem, že vysoký dluh je automaticky znakem úspěchu,“ vysvětluje. Jenže realita, se kterou se Kaláb potkává každý den, je mnohem střízlivější. „V současnosti je velmi obtížné koupit byt, který by se dlouhodobě celý splácel jen z nájemného,“ upozorňuje. Většina investorů proto staví návratnost na růstu hodnoty nemovitosti a práci se zástavami. „V prostředí rostoucího trhu to může fungovat, ale zároveň to znamená obrovskou závislost na jednom předpokladu,“ konstatuje Kaláb pro Metro.
Schopnost dluh unést
Oldřich Turner je finanční poradce.
Právě tady se jeho zkušenost protíná s pohledem finančního poradce Oldřicha Turnera. „Dluh sám o sobě není ani dobrý, ani špatný. Rozhodující je, zda je dlouhodobě obslužitelný a zda vytváří rezervu, nebo naopak křehkost. Problémem není výše zadlužení, ale strategie postavená na víře, že trh poroste bez přestání. Hranicí tedy není výše dluhu, ale schopnost ho dlouhodobě unést,“ vysvětluje Turner pro Metro. Kaláb tu hranici popisuje velmi konkrétně. „Ve chvíli, kdy při výpadku nájemného nejsem schopen po určitou dobu financovat splátky z vlastních zdrojů, aniž by to ohrozilo můj životní standard, už to není chytré využití dluhu, ale zbytečné riziko,“ říká Kaláb. Častý argument, že se nemovitost „dá vždycky prodat“, podle něj zní jednoduše jen v podcastu. „Prodat bez ztráty, zejména v krátkém čase držení, není samozřejmost,“ přiznává.
Obecný recept ne
Oba experti se shodují, že model pákového investování do více bytů není univerzálním návodem pro běžné domácnosti, jak se v současnosti často prezentuje.
Problém nastává ve chvíli, kdy se bydlení začne vnímat výhradně jako investiční aktivum a ztratí svou základní funkci, kterou je domov.
Oldřich Turner, finanční poradce
„Média ukazují výsledek, ale ne cestu. Roky práce, růst příjmů, podnikání nebo pomoc rodiny,“ upozorňuje Turner. Fungovat to může pro lidi s nadstandardními příjmy nebo vysokou ochotou riskovat, ale určitě ne jako obecný recept. „Pro většinu domácností je rozumný spíš postupný model. Jeden investiční byt je při dobrém nastavení zvládnutelný, ale rozšiřování portfolia na více jednotek už znamená výrazně vyšší tlak na cashflow i psychiku,“ říká Kaláb. Bankovní odhady navíc často vycházejí pod tržní cenou, což zvyšuje nároky na vlastní kapitál hned na začátku.
Staví se málo
Do debaty stále silněji vstupuje i otázka dostupnosti bydlení. Masivní investiční poptávka podle obou odborníků zvyšuje tlak na ceny, zejména ve velkých městech. „Problém nastává ve chvíli, kdy se bydlení začne vnímat výhradně jako investiční aktivum a ztratí svou základní funkci, kterou je domov,“ vysvětluje Turner.
Naopak Kaláb odmítá jednoduché hledání viníků. „Bydlení není primárně nedostupné proto, že by ho někdo hromadil, ale proto, že se dlouhodobě staví málo,“ upozorňuje.
Když se řekne dostupné bydlení. Co si pod tím představíte? Existuje oficiální definice? |
V prostředí omezené nabídky pak jakákoli poptávka logicky žene ceny nahoru a lidé hledající vlastní bydlení soupeří nejen s investory, ale mezi sebou navzájem. Ve všech případech je potřeba si uvědomit, že udržitelná strategie investování do nemovitostí rozhodně není ta, která vypadá nejlépe na Instagramu. Podle Kalába je rizikem tlak, který kolem bydlení a investování vzniká. „Pocit, že pokud člověk nemá v určitém věku byt nebo několik nemovitostí, selhal, je velmi nebezpečný. Investování není závod a už vůbec ne soutěž o to, kdo dřív zveřejní vyšší číslo ve svém zadlužení,“ konstatuje pro Metro. V době, kdy se dluh stává součástí osobního marketingu a páka symbolem úspěchu, stojí za to vrátit se k podstatnější otázce. Ne kolik milionů komu banka půjčila, ale jestli jeho strategie obstojí i ve chvíli, kdy realitní trh přestane růst a kamery se vypnou.
Kde se radit?
|
