Sekyra Group má teď v Praze rozjetou řadu projektů. Kolik lidí bude v nových čtvrtích bydlet?
Nejdůležitější jsou pro nás v tuto chvíli tři velké projekty – budoucí pražské čtvrti Smíchov City, Rohan City a Žižkov City. Každá z nich přitom v současnosti patří mezi nejrozsáhlejší developerské projekty v České republice. Na Rohanském ostrově by mělo v budoucnu bydlet nebo pracovat jedenáct tisíc lidí, na Smíchově více než 12 tisíc lidí a Žižkov City, který bude především o bydlení, nabídne tři tisíce bytů.
Jak je to s cenami? Kolik byty stojí?
Rozestavěné etapy již své budoucí majitele mají. Další teprve připravujeme. Nicméně pro představu, tento týden jsme uvedli na trh nový rezidenční projekt v lokalitě Prahy 11 na stanici metra Opatov. Této oblasti se také věnujeme dlouhodobě, zde jsou malometrážní byty 1+kk až 3+kk v relaci od 130 tisíc korun za metr čtvereční.
Podle čeho se cena bytu počítá? Co musí obsahovat, aby se vyplatila všem stranám a nejen například developerovi?
Největší položkou jsou stavební náklady a cena pozemku, své sehraje také projektová příprava či finanční náklady, nově hrají významnou roli i příspěvky městským částem na infrastrukturu a veřejnou vybavenost. Cena všech vstupů se bohužel zvyšuje, stavby jsou technicky i technologicky komplikovanější. Proces přípravy v současném legislativním rámci je bohužel dlouhý a neefektivní, což navyšuje i interní režie. Pro představu, u každého z projektů, které jsem uváděl, taková příprava trvala déle než deset let. Každý tento faktor se pak ve výsledné ceně odráží, ale zároveň je to úplně šílené, když si uvědomíte, jak dlouho tady plánujete a připravujete stavbu developerského projektu.
Je možné smlouvat o ceně či způsobu placení?
Základní cenu bohužel usmlouvat nelze, je ale možné získat slevu ve vazbě na rychlejší splátkový kalendář.
Kdo byty kupuje – jsou to investoři, nebo lidé, kteří v nich budou sami bydlet?
Ne vždy zjistíme, jaké úmysly kupující s bytem má – zda v něm bude bydlet sám, nebo ho bude chtít pronajmout a byt bere jako investici na stáří nebo součást podnikání. Na základě informací od klientů v případě prodejů bytů na Rohanském ostrově nebo na Smíchově ale předpokládáme, že šedesát až sedmdesát bytů si lidé kupovali přímo pro sebe nebo mezigeneračně v rodině.
Je to změna trendu? Tipoval bych jiný poměr.
Je to výrazná změna trendu oproti době před covidem, myslím si, že zdravá pro rozvoj těchto nově vznikajících lokalit. Vznikne tu stálá komunita, která výrazným způsobem ovlivní rozvoj těchto čtvrtí. Lidé také poptávají větší byty. Poptávka po bydlení kvůli nejistotě způsobené covidem a s následně rostoucí inflací ještě vzrostla – lidé skrze investice do nemovitostí chrání své úspory před znehodnocením.
Hodně se teď řeší nová zástavba ve vztahu k historickému centru Prahy. Jak se zde řeší parkování a co od čtvrtí v tomto směru očekávají kupující?
Doprava je jedno z nejkomplikovanějších témat povolovacího procesu a je to také problém všech velkoměst. Na druhé straně je to exaktní věda, dopravní řešení projektu je třeba doložit komplikovaným výpočtem a dopad na životní prostředí mnoha analýzami. Pražské stavební předpisy počty stání v projektech výrazně redukovaly, zejména v těch kancelářských.
Proč?
V kancelářských budovách je ale už tak běžné, že zaměstnanci parkovací místa sdílí, a jednoduše do práce nejezdí každý den autem. Samozřejmostí je, že je v ulicích nezbytné minimum stání pro návštěvníky. Parkování je umístěno v podzemí, místo aut chceme v zástavbě raději kvalitní veřejná prostranství.
Sekyra Group dělala spolu s Institutem plánování a rozvoje hlavního města Prahy zatím ojedinělý participační projekt k čtvrti Smíchov City. Co ve čtvrtích lidé chtějí? Byty samotné ponechme stranou.
Nejčastěji chtěli parky, školu, zdravotnictví, podporují bytovou výstavbu, méně už komerční budovy – ty však v centrálních částech měst plní důležitou bariérovou funkci mezi bydlením a rušnými komunikacemi, kde bydlení umístit nelze. Lidé mají rádi i mix obchodů a služeb v parteru budov, prostě pěší ruch v ulicích po dobu celého dne, čehož chceme dosáhnout právě co největší diverzitou funkcí v území. Výsledky participačního projektu se určitě snažíme respektovat. Participace neskončila, stále získáváme nové impulzy.
Můžete uvést příklad?
Naposledy jsme na podnět Prahy 5 do projektu na Smíchově zahrnuli i ubytování pro studenty.
V souvislosti se Smíchovem se řeší ještě jedna věc. V podzemí je zde uschován obří vodní rezervoár z devadesátých let. Voda sem natéká z okolních kopců. Tato podzemní stavba komplikuje stavbu například Radlické radiály. Jak je možné, že nekomplikuje i stavbu čtvrti Smíchov City?
Našeho projektu se to přímo netýká, ochranné pásmo vodního zdroje začíná na jeho jižním okraji. Věřím, že developer, na jehož pozemku se vodní dílo nachází, a hlavní město Praha se shodnou na jeho vlastnictví a způsobu jeho ochrany včetně opatření v ochranném pásmu.
Nedávno došlo k dohodě a budete stavět v Dejvicích u kulaťáku. Jistě kolem toho bude hodně otázek. Co v místě přesně vznikne?
Věřím, že to bude městotvorný projekt. Jeho podobu hodně ovlivní historická Engelova regulace ze třicátých let, podle které byla založena celá okolní čtvrť. Projekt je zajímavý svojí přímou vazbou na vestibul metra a vysokoškolský kampus, VŠCHT na části pozemku vystaví nový rektorát. Na projektu spolupracujeme s partnery, společnostmi Penta a Kaprain, a věřím, že zde zúročíme zkušenosti, které máme z realizace jiných celoměstsky významných projektů. Předně proto musíme ve spolupráci s městskou částí Praha 6 a hlavním městem Praha zformulovat zadání mezinárodní architektonické soutěže. Prostor chceme samozřejmě dát také veřejnosti.