Co je Československý nemovitostní fond a na co se zaměřuje?
Jde o investiční fond a je zaměřený na obchodování s nemovitostmi. Je to fond kvalifikovaných investorů, takže minimální investice činí od jednoho milionu korun výš. Máme dva pilíře. Jeden je výstavba rezidenčních projektů, ať už jde o rodinné domy, nebo menší bytovky. Druhý pilíř je pronájem bytů. Hlavně cílíme na města a kraje, kde je rychlejší návratnost a menší riziko. V Praze je návratnost na bytě třicet let, v Ostravě, Ústí, Plzni, Jihlavě či Liberci je to třeba deset až patnáct let.
Je to třeba i tím, že Praha už je přesycená velkými hráči?
Ano, na Prahu se nezaměřujeme, protože je tady velká konkurence. Nejenže je těžké projekt získat, protože zájemců je hodně a ti se předhánějí, kdo dá víc. Takže když projekt získáte, koupíte ho třeba o něco dráž, než je tržní cena, ale věříte, že to doženete na výstavbě. Druhá věc je, že stavební řízení v Praze strašně dlouho trvá. Při současných cenách a úrocích vám větší zpoždění může udělat ztrátu i několik milionů korun. Zaměřujeme se tedy třeba na Prahu-východ či Prahu-západ. Tam se zaseknete na jednom dvou stanoviscích, která lze vyřešit. V Praze je to mnohem složitější.
Proč je to v Praze o tolik složitější? Zákon snad platí všude stejný…
Existují Pražské stavební předpisy, které říkají, jak byste měl postupovat a co byste měl v dané lokalitě stavět. Problém je, že nejsou detailní a na některé lokality není zpracovaný územní plán. Takže vy se domníváte, že by to mělo být všechno v pořádku, když projekt navrhnete. Ale reakce úřadů přijde, až když jim přinesete konkrétní věc. A ta vás na projektu stojí třeba statisíce až miliony korun. A pak vám úředníci řeknou: „Tohle nám nevyhovuje, tohle nám nesedí, my bychom si představovali více zeleně.“ Bez toho, aby na to byla norma nebo předpis, řekne úředník: „Tohle my nechceme.“ A vy to musíte předělat. Projekty v Praze jsou velké a ty reakce trvají několik měsíců.
Za průtahy mohou stavební úřady, nebo i jiné instituce?
Nestojí to jen na stavebních úřadech, i když nemají dost lidí. Dostávají stanoviska od všech dotčených orgánů a ty vydají závazná stanoviska, proti kterým se nelze odvolat. Když zjistíte, že máte některé stanovisko záporné, musíte změnit projekt. A pokud to uděláte, opět byste měl obeslat všechny ostatní dotčené orgány. Těch úřadů je zhruba čtyřicet a stavební úřad musí dostat čtyřicetkrát ano. Když vám jeden řekne ne, může to být zásek na několik měsíců. Problém je, že vám úředník nenapíše, co je špatně. Také mi přijde, že s úředníky na menších městech se lépe komunikuje.
Váš fond nabízí jeden z nejvyšších výnosů na trhu, přes šest procent. Jak toho docílíte?
Lidé vnímají, že nemovitostní fondy většinou spadají pod nějakou banku či pojišťovnu. Český zákazník je většinou konzervativní, takže mu tohle prostředí připadá důvěryhodnější než třeba náš fond. I když nabídku mají prakticky stejnou. Rozdíl je v tom, že velké společnosti musí investovat všechny prostředky, aby pokryly aspoň nějaký výnos pro každého klienta. Při miliardových částkách tak kupují administrativní budovy či logistické areály, ale tam jsou ceny vyšponované hodně vysoko. Když se podíváte na výnosy, málokterý z těch fondů překročí tři procenta. Navíc mají různé poplatky, které výnos srazí. A když započítáte inflaci, prakticky nic nevyděláte. My máme objem aktiv ve fondu osmdesát milionů korun, to znamená, že máme třeba osm projektů v různých lokalitách, do kterých investujeme po deseti milionech. Kdyby se nám tedy jeden nevydařil, není problém menší bytovku prodávat o něco déle. Nikdy jsme se nedostali do ztráty. Vždy jsme dostavěli v termínu a vždy jsme prodali s marží, kterou jsme si stanovili.
Kolik klientů máte? Kdybych chtěl být jedním z nich, co musím udělat?
Máme do deseti investorů, ale proces funguje jen několik měsíců. Většinou je průměrná investice dva až tři miliony korun. Pokud chce nový klient vstoupit a investovat do fondu, funguje to jako v jakékoli bance. Musí vyplnit dotazníky o finanční gramotnosti a AML. Musíme zkoumat původ prostředků. A pak jde klasicky o nákup investičních akcií. Proces je tak na půl hodiny. My vše asi týden vyhodnocujeme, a pokud to schválíme, posílá pak klient peníze a my akcie.
Jaký projekt například nyní děláte?
Před dvěma týdny jsme zahájili projekt v Brandýse nad Labem. Jde o osm rodinných domů. Je to město, které má dobrou občanskou vybavenost a veřejná doprava do Prahy je rychlá a častá. Navíc je to na kraji města, kde je klid. Bude to taková menší uzavřená komunita. Domy, které stavíme, jsou okolo 120 metrů čtverečních a vždy mají prostornou zahradu.
V Praze není bydlení moc dostupné, proto se staví v okolí – i vy tak činíte?
Ano. Já si většinou domy prodávám sám. Chci vědět, kdo tam bude bydlet. Trávím odpoledne na prohlídkách, abych věděl, kdo má o mé nemovitosti zájem, a mohl tak další upravit na míru takovým lidem. Sám mám rodinu se dvěma dětmi a vím, že není jednoduché sehnat bydlení pro čtyřčlennou rodinu. V Praze takový byt i na okraji stojí pět šest milionů korun. V širším centru to může být i deset milionů. A to se bavíme o 80metrovém bytu. My jsme si toho vědomi, proto vybíráme lokality co nejblíže Praze. Třeba to jsou Úvaly, Koloděje nebo zmíněný Brandýs. A dům, který jsem popsal, stojí u nás mezi 5,5 až 6,5 milionu korun. Snažíme se stavět to, co si střední třída může dovolit.
Hodně lidí se stěhuje za Prahu, ale obce nemají dostatek financí na občanskou vybavenost…
Je to tím, že mnoho z těch lidí si nechává trvalé bydliště v Praze. Za každého občana dostává hlavní město poměrně dost peněz. Myslím, že je to okolo 35 tisíc korun. Obce ve Středočeském kraji dostávají zhruba třetinu této částky. To je obrovský rozdíl. Druhá věc je, že investice na infrastrukturu nemají obce kde vzít. Stát to neřeší. Pak právě vznikají zácpy, nejsou školky, čističky odpadních vod, nákupní centra. Lidé bydlí někde v satelitu, ale za mnohým jezdí do Prahy. Obce jsou naštvané a zbrojí proti developerům, kterým můžou třeba říct, že už nechtějí dvojdomy. Cena pozemků je v dané lokalitě tak drahá, že kdybyste postavil obyčejný dům o jedné jednotce, vyjde na deset milionů korun. V tu chvíli by si ho skoro nikdo nemohl dovolit. Takže musíte na pozemku postavit aspoň dvě jednotky, a tak dochází k tomu, že developeři hledají díry v zákonech a nazvou to dům o dvou bytech. A obec je pak naštvaná a dělá různé průtahy. Je to začarovaný kruh. Proto je nemovitostí nedostatek. Ale dokud stavební zákon nebudou dělat odborníci, ani plánovanou změnou se nic nevyřeší. Silnice se nebudou rozšiřovat a vytvářet se lokality na bydlení. Ceny budou dokonce růst. Ostatně v Praze žije i hodně cizinců, kteří na to mají a líbí se jim tady.
Nejsou už nějaké náznaky, že by přišla krize a ceny nemovitostí by šly přece jen trochu dolů?
V širším centru a centru Prahy se ceny určitě nezmění. Naopak stále rostou. Což táhnou právě i cizinci. Kde ceny klesají, jsou okraje metropole. Tam už není tak velký zájem, protože není tolik lidí, kteří můžou na byty dosáhnout. A také tam není zahraniční kapitál. Moc dolů ale také už jít nelze, cena materiálů i práce stoupá. Firmy musí kvalitní řemeslníky, kterých je málo, dobře zaplatit. Spíš už si lidé nebudou moct dovolit tolik metrů. Budeme dohánět metropole jiných zemí a budeme stavět menší užitnou plochu. Průměrné 2+kk, které mělo před pár lety 55 metrů čtverečních, má nyní jen 44.
Poslanci nedávno zachovali, že daň z nabytí nemovitosti platí kupující, co si o ní myslíte?
Myslím, že daň z nabytí nemovitosti je nejhorší daň, co existuje. Vztahuje se i na rodinný dům o dvou bytech, což je díra v zákoně. Lidé tak musí platit čtyři procenta z pořizovací ceny novostavby, což je šílené. To, že platí kupující daň pokaždé, je fakt děsivé. Někdy stát za stejný byt vybere tuto daň za dvacet let klidně čtyřikrát nebo pětkrát.