Janova se rozhodla postavit si vlastní dům. Jan pracuje jako automechanik svářeč, manželka je administrativní pracovnice ve skladu. Jejich měsíční příjem činí 44 tisíc čistého. Jan vydělá 28 tisíc korun a manželka 16 tisíc.
„Chtěli se přestěhovat z bytu do rodinného domku. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření chtěli na 2,4 milionu korun, i když celkový investiční záměr byl zhruba tři miliony. Jan chtěl překlenovací úvěr, protože měl naspořeno na svém stavebním spoření 150 tisíc korun, a tuto variantu mu doporučil zástupce spořitelny. Měl i své vlastní peníze, celkem 200 tisíc korun a 250 tisíc měl zbývající zástavní hodnotu pozemek.“ vysvětluje finanční poradce Partners David Kučera.
Zástavní hodnota
David Kučera Působí v Partners jako finanční poradce od roku 2007, je držitelem EFA - prestižního evropského certifikátu z oblasti finančního poradenství. Působí zejména v Brně, v Praze a v rodném Jablonci nad Nisou. |
Finanční plány Janovi ale nabouralo zjištění, že spořitelna mu nepůjčí 80 % investičního záměru, ale jen 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Zástavní hodnotu totiž stanovuje znalecký posudek, zástavní hodnota tak může být i nižší než investiční záměr, kterým jsou například náklady na výstavbu, rekonstrukci nebo koupi nemovitosti.
„Zástavní hodnota říká, za jakou tržní cenu je možné v dané lokalitě a čase nemovitost prodat. Proto zejména na vesnicích může klesnout tato hodnota třeba i o několik procent. Stejně tak tuto hodnotu nezvyšuje použití kvalitnějších materiálů, nebo speciálních technologií, jako je tepelné čerpadlo a podobně,“ doplňuje David Kučera
Jan udělal chybu, když si myslel, že z úvěru ze stavebního spoření může například uhradit i projektovou dokumentaci a další náklady spojené s přípravou stavby, naopak spořitelna po něm chtěla, aby nejdříve použil svoje peníze. Pokud by zaplatil stavební dokumentaci už by mu chybělo 80 tisíc korun, přitom on své našetřené peníze chtěl použít zejména na výstavbu svépomocí, aby ušetřil.
Plán B
„Moje doporučení proto bylo variantu s překlenovacím úvěrem odmítnout. Při stavbě vlastního domu klientům vždy doporučuji, aby před samotným sjednáním úvěru na výstavbu měli již vyřízené stavební povolení, protože překlenovací úvěr ze stavebního spoření, stejně jako hypotéka, na výstavbu musí být totiž do dvou let vyčerpaný, a pokud by se začalo vše protahovat už na začátku nebo by stavební povolení vůbec nedostal, hrozily by mu sankce za nevyčerpaný úvěr,“ dodává David Kučera.
Jan nakonec jeho doporučení vyslyšel. Rozhlédl se po trhu s hypotékami. Plán byl takový, na hypotéku si vzít 2,4 milionu korun a k ní překlenovací úvěr ze stavebního spoření ve výši 400 tisíc korun bez zajištění nemovitostí. Zbytek investičního záměru dokrýt zástavní hodnotou pozemku. Výsledkem by bylo, že by Jan pohodlně získal peníze jak na přípravu stavby, tak její výstavbu a konečnou kolaudaci.
Bydlet ve svém? |
„Toto je ideální řešení v podobných případech. U stavebního spoření by Jan navíc musel dokládat i faktury, což u hypoték není vždy třeba, pokud se jedná o výstavbu svépomocí. Účelné využití peněz z úvěru totiž kontroluje odhadce. Obecně přitom vždy platí, že drobnější náklady při výstavbě doporučuji raději brát ze stavebního spoření, většinu nákladů pak z hypotéky,“ vysvětluje David Kučera z Partners.
Nevydat se ze všech peněz
V Janově případě to ale nebude tak jednoduché, protože od spořitelny má již úvěr na koupi pozemku.Jím zvolené řešení tak bude již třetí úvěr kvůli jednomu domu. Přesto, pokud například získá hypoteční úvěr od instituce ze stejné finanční skupiny, jako je jeho spořitelna, může sloučit úvěr na koupi pozemku hypotékou bez sankcí, jednoho úvěru se tedy zbaví. David Kučera přitom upozorňuje, že v praxi se vyplácí mít schválený úvěr ze stavebního spoření už společně s hypotékou, protože jedině tak si lidé mohou nechat vlastní prostředky jako rezervu, pokud jim rozpočet pří výstavbě rodinného domu někde uteče, což se stává téměř v 80 procentech případů.
