Experti na bydlení se dohadují, jestli nás také potká „americká“ hypokrize

Česko nejvíc pomáhá Ukrajině a pořád patří i na špici ve spotřebě piva. Jenže je také na špici mezi zeměmi, kterým hrozí podobná realitní katastrofa, jaká srazila v roce 2008 na kolena Spojené státy a následně i celou světovou ekonomiku (viz box).

Draze koupili. Hrozí jim ale prodej za levno
„Rozdíl mezi příjmem průměrného občana a cenami nemovitostí v zemi je nyní jeden z největších v Evropské unii, což vyvolává vážné obavy z realitní bubliny,“ uvedla nedávno o situaci na českém realitním trhu americká finanční a poradenská agentura Bloomberg.

V praxi to znamená, že ceny, především u nových bytů, mohou být předražené až o desítky procent. Bloomberg varuje, že v eurozóně se může podle regionu jednat o nadhodnocení až o šedesát procent. Češi si loni půjčili rekordních 540 miliard korun na bydlení, otázkou ale je, zda by v případě potíží dokázali nakoupené bydlení prodat za vyšší, nebo alespoň stejné ceny. Vysoké úrokové sazby, které v posledních měsících vyšponovala Česká národní banka na dlouhá léta nevídaných sedm procent, výrazně utlumilo poptávku po půjčkách na bydlení.

V září buďme ostražití USA zažily v tomto století dvě kritická září. Poprvé, když 11. září 2001 zaútočili teroristé letadly, druhé v roce 2008, když propukla finanční krize. l Státem podporované hypotéky v USA a tím pádem bydlení pro každého se zhroutily 7. září 2008. l Problémem bylo, že banky půjčovaly kdekomu, aniž by řádně prověřovaly, zda jsou dlužníci schopní dlouhodobě splácet. l V pondělí 15. září 2008 zkrachovala kvůli nespláceným půjčkám americká banka Lehman Brothers.

Investoři kupují malé byty s levným provozem
Na druhou stranu, a svědčí o tom i množství nabídek inzerentů i ze strany samotných developerů, lákání na pořízení nemovitosti jako investice neoslabuje. Alespoň středních a malých bytů, především těch, které jsou už v objektech, kde se uplatňují moderní ekologické technologie, které současně snižují náklady na provoz bytu. „Investorů je u nás asi třetina. Jsou to spíše malí investoři, zhodnocují úspory,“ konstatuje Dušan Kunovský, majitel společnosti Central Group. Uvádí, že běžně kupují jeden až tři byty v různých lokalitách.

Také ostatní společnosti evidují prodeje bytů, které chtějí majitelé buď pronajímat, nebo jen „odložit“, aby se jim peníze zhodnocovaly nad úroveň současné inflace. Například Geosan Development eviduje v současnosti více než třicet procent takových prodejů. Také developerská společnost Ekospol připouští, že až čtyřicet procent bytů v některých projektech může sloužit jako zhodnocení financí.

Kdo vydrží a má pevné nervy, ten možná ušetří
Někteří odborníci ale varují před riziky nemovitostních investic. Na zlevnění realit, především nově postavených, upozorňuje třeba Michal Skořepa, ekonom České spořitelny a současně člen vedení České společnosti ekonomické. „Počty nově zahájených bytů, jak uvádějí poslední data Českého statistického úřadu, od konce koronakrize prudce rostou. V květnu se jejich množství pohybovalo kolem 49 tisíc,“ říká Skořepa.

Bytů se staví hodně Investoři realizují řadu staveb, které připravovali v uplynulých deseti letech a kdy také čekali na úřední razítka. l Počet rozestavěných nemovitostí ještě neznamená stejný počet nemovitostí na realitním trhu. l V celorepublikovém měřítku je rozdíl mezi byty, které jsou ve výstavbě, a těmi, které už developeři dokončili, přibližně 15 tisíc. l Podíl bytů, které lidé pořizují ne k vlastnímu bydlení, ale jako uložení peněz, dosahuje v některých projektech až 40 procent.

Pokud se podaří rozestavěné nemovitosti v dohledné době jednoho až dvou roků dokončit, může se na trhu objevit najednou poměrně velká dávka bytů. „Pochopitelně i s možnými negativními dopady na ceny,“ upozorňuje Skořepa. Ekonom tak dává naději těm, kteří doufají v pokles cen.

Pro jeho teorii hovoří reálná data ze stavební branže. Rozdíly mezi teprve budovanými a dokončenými byty byly v předešlých čtrnácti letech zhruba shodné. Nyní je například jen v Praze asi kolem pěti tisíc dostavěných bytů. Zatímco těch, které už mají všechna potřebná povolení a začínají se nyní stavět, nebo se v krátké době stavět začnou, je už přes deset tisíc.

Tyto rozestavěné byty pak mohou ovlivnit cenovou hladinu v následujících dvou letech, a to také u starších nemovitostí, které jejich majitelé nemusejí už tak výhodně prodat.